Nieuwe opportuniteiten bij uitkering van onroerend goed als dividend

Er is al veel inkt gevloeid over de fiscaliteit bij het onttrekken van onroerend goed aan de vennootschap, en in het bijzonder over de toepassing van de registratierechten daarbij. Zonder hierna het zoveelste onderhoud te willen geven over deze bijzonder complexe aangelegenheid, willen wij jou de impact van het gewijzigde standpunt 19078 van de Vlaamse Belastingdienst niet onthouden. De gewijzigde zienswijze in het kader van de dividenduitkering in natura of de uitkering van een onroerend goed als voorschot op het liquidatiesaldo, kan immers ook voor jouw dossier een (nieuwe) opportuniteit bieden.

Even het geheugen opfrissen

Wanneer een of meer vennoten een onroerend goed verkrijgen uit hun vennootschap, zal op die verkrijging principieel het verkooprecht worden geheven. Die fictiepaling in de registratierechten leidt dus tot een bijkomende heffing van 12% (althans voor zover het onroerend goed gelegen is in Vlaanderen).

Voor de naamloze vennootschap valt er niet te ontsnappen aan deze principiële heffing.

Voor de niet-kapitaalvennootschappen (de besloten vennootschap, de vennootschap onder firma, de coöperatieve vennootschap of de commanditaire vennootschap) daarentegen bestaan er wel uitzonderingen:

• Wanneer men het onroerend goed zelf heeft ingebracht of wanneer men reeds vennoot was op het moment van de aankoop, dan zal het registratierecht worden geheven naargelang de werkelijke aard van de verkrijging. Praktisch wil dit zeggen dat mogelijks ook toepassing kan worden gemaakt van het verdeelrecht (2,5%) of zelfs het vast recht (50 euro).
• Deze uitzondering wordt in de praktijk ook wel de ‘historische vennootregeling’ genoemd.
  Wanneer het onroerend goed ter gelegenheid van een (gedeeltelijke) vereffening wordt toebedeeld aan alle vennoten, in verhouding tot hun aandelenbezit, zal de heffing van de registratierechten worden ‘uitgesteld’ en zal het onroerend goed onttrokken worden met toepassing van het vast recht. Dit is de zogenaamde ’wachtregeling’.

Wat is er nu gewijzigd?

A. De uitkering van een voorschot op het liquidatiesaldo kan voortaan genieten van de wachtregeling.

Voorheen was het onzeker of de toebedeling van een onroerend goed, in het proces van de vereffening, bij wijze van voorschot op het liquidatiesaldo in aanmerking kon komen voor de ‘wachtregeling’. In haar standpunt 19078 heeft de Vlaamse Belastingdienst nu verduidelijkt dat de uitbreng van een onroerend goed – van een ontbonden en in vereffening gestelde vennootschap – aan alle vennoten, in verhouding tot hun aandelenparticipatie, bij wijze van voorschot op het liquidatiesaldo moet beschouwd worden als een verkrijging die in aanmerking komt voor de wachtregeling.

Je zou kunnen denken ‘Er kon toch ook gewoon gewacht worden tot de sluiting van de vereffening’?

Dat is uiteraard correct, maar de uitkering van het onroerend goed als voorschot op het liquidatiesaldo biedt wel de mogelijkheid om, voorafgaand aan de vereffening, over te gaan tot de aanleg van bijkomende liquidatiereserve. Op het moment van de uitkering van het voorschot, moet immers de meerwaarde op het onroerend goed worden uitgedrukt. Die meerwaarde kan dan vervolgens worden aangewend om een bijkomende liquidatiereserve aan te leggen. Op die manier kan de heffing van de roerende voorheffing bij de uitkering het resterende liquidatiesaldo beperkt worden tot de reeds betaalde 10% (i.p.v. 30%).

B. De uitkering van een onroerend goed als dividend natura wordt niet langer automatisch onderworpen aan het verkooprecht

Wanneer de uitkering van een onroerend goed toegerekend wordt op de beschikbare reserves, is de toepassing van de wachtregeling uitgesloten. Hoewel men daarbij nog steeds kon terugvallen op de historische vennootregeling, ging Vlabel er vroeger steeds van uit dat een dergelijke uitkering gelijk gesteld moest worden met een overdracht ten bezwarende titel zodat het verkooprecht vooralsnog van toepassing werd.

Ingevolge het gewijzigde standpunt zal men echter niet langer uitgaan van die gelijkstelling, waardoor het verkooprecht niet van toepassing zal zijn.

Onze PKF BOFIDI-experten helpen je graag verder

De nieuwe zienswijze van de Vlaamse Belastingdienst biedt nieuwe mogelijkheden om onroerende goederen op een fiscaalvriendelijke manier te onttrekken aan jouw vennootschap. Het is daarbij zeker de moeite om ook jouw dossier (opnieuw) onder te loep te nemen.

Heb je vragen over jouw dossier? Aarzel dan niet om Larissa Cobbaert, expert estate planning van PKF BOFIDI te contacteren. Zij helpt je graag verder.

Dit artikel werd geschreven door Larissa Cobbaert.