Modification du régime préférentiel pour les sociétés familiales : y a-t-il encore de l’espoir pour l’immobilier privé ?

👉 Qu’a-t-on décidé ?

• Dans le projet de décret initial, l’immobilier privé (maisons, appartements, terrains à bâtir) serait totalement exclu du régime préférentiel, tant pour l’immobilier détenu directement par la société familiale que pour l’immobilier dans les filiales dans lesquelles la société familiale détient au moins 10 % des actions.
• Dans le nouveau projet de décret, une exception est désormais prévue. L’immobilier privé reste dans le régime préférentiel si :
  • la société exerce une véritable activité économique avec l’immobilier (comme la location et la vente de logements ou le développement de projets ; la simple gestion reste exclue) ;
  • la société réalise au moins 75 % de son chiffre d’affaires grâce à une activité liée à ce type d’immobilier ;
  • la société a employé au moins un salarié durant les trois années précédant le décès ou la donation, et maintient cet emploi pendant les trois années suivantes.
• Cette exception est une bonne nouvelle pour les sociétés immobilières actives, mais soulève aussi de nouvelles questions :
  • Quelles activités immobilières sont considérées comme une véritable activité économique, et à partir de quand va-t-on au-delà de la simple gestion ?
  • Qu’en est-il des sociétés qui combinent plusieurs activités, dont l’immobilier privé ? Ces sociétés risquent de passer sous le seuil de 75 % et de perdre ainsi le régime préférentiel, ce qui peut les désavantager par rapport aux sociétés immobilières actives pures.
  • Comment gérer les sociétés qui exploitent à la fois de l’immobilier privé et professionnel ? L’exception disparaît-elle dès que le chiffre d’affaires provenant de l’immobilier privé tombe sous les 75 % ? Comment le législateur justifie-t-il la différence entre 75 % et, par exemple, 74 % ?

⚖️ Entrée en vigueur

Les nouvelles règles s’appliquent à partir du 1er janvier 2026.

🔍 Que devez-vous faire ?

À partir de cette date, la donation d’actions d’une société détenant de l’immobilier privé deviendra plus coûteuse, plus complexe et plus lourde administrativement. Les sociétés familiales avec de l’immobilier privé peuvent donc envisager de procéder à une donation avant le 1er janvier 2026, sous les règles actuelles.

👉 Des questions sur l’impact de ces changements sur votre situation ?

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