Veel btw-controles op het 6%-btw-tarief bij afbraak en heropbouw

De btw-controles concentreren zich voornamelijk op volgende kernpunten:

• de bewoonbare oppervlakte
• het bezit van andere woningen
• de bestemming en het gebruik van de woning
• de administratieve verplichtingen

Wie niet strikt aan alle voorwaarden voldoet, riskeert een herziening naar het standaardtarief van 21%. Dat betekent een bijkomende btw-kost van 15%, vermeerderd met boetes en nalatigheidsinteresten. Een foutieve oppervlakteberekening, een over het hoofd geziene blote eigendom of een bestemmingswijziging tijdens de werken kan volstaan om het voordeel volledig te verliezen.

Ons btw-team ondersteunt bij de voorafgaande toetsing van projecten, de controle van de voorwaarden en de bijstand bij fiscale controles.

Belangrijkste aandachtspunten bij 6% tarief

Hieronder lichten we de belangrijkste aandachtspunten beknopt toe.

1. Bewoonbare oppervlakte

De maximale bewoonbare oppervlakte bedraagt:

• 175 m² bij verkoop door een professionele bouwheer;
• 200 m² bij een particuliere bouwheer.

Het gaat uitsluitend om de bewoonbare oppervlakte, zoals leefruimtes, keuken, bureau en slaapkamers. Badkamers, gangen, trappen, bergingen, garages en gemeenschappelijke delen tellen in principe niet mee.

In de praktijk baseert de fiscus zich vaak op de omgevingsvergunning. Discussies ontstaan bijvoorbeeld als een ruimte op het plan als leefruimte staat, terwijl de bouwheer deze als berging gebruikt. Ook zolders en kelders zijn een aandachtspunt: eens ze geïsoleerd en afgewerkt zijn, worden ze meestal als bewoonbaar gezien.

2. Geen andere woning in bezit

De koper of particuliere bouwheer mag geen andere woning bezitten, ook niet in blote eigendom.

Tot 30 juni 2025 werden gehuwden en wettelijk samenwonenden als één geheel beschouwd. Indien één partner een woning bezat, verloor ook de andere partner het recht op het verlaagd tarief.
Sinds 1 juli 2025 gebeurt de beoordeling per partner afzonderlijk. Deze wijziging geldt zonder terugwerkende kracht.

3. Bestemming van de woning

De woning moet:

• minstens vijf jaar effectief als eigen woning worden bewoond, of
• minstens vijftien jaar worden verhuurd.

Een wijziging van bestemming kan verstrekkende gevolgen hebben. Wanneer bijvoorbeeld oorspronkelijk werd gekozen voor verhuur, maar de eigenaar later zelf in de woning gaat wonen, beschouwt de fiscus dit als een nieuwe bestemming. In dat geval kan het 6%-tarief worden herzien, zonder dat een tweede btw-voordeel kan worden toegepast.

4. Administratieve verplichtingen en naleving van de minimumtermijn

De termijn van vijf of vijftien jaar loopt tot en met 31 december van het vijfde of vijftiende jaar volgend op de eerste ingebruikname.

Voorbeeld: wie de woning op 1 oktober 2025 in gebruik neemt, moet er blijven wonen tot 31 december 2030.

Bij vroegtijdige beëindiging moet een evenredig deel van het btw-voordeel worden terugbetaald. Zo zal iemand die na twee jaar verhuist, in principe 3/5 van het verschil tussen 21% en 6% moeten terugstorten.
Daarnaast blijft het cruciaal om de juiste verklaringen tijdig in te dienen.

Conclusie

Het verlaagd btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw blijft fiscaal bijzonder interessant. Tegelijkertijd vereist het een nauwgezette opvolging van alle formele en administratieve voorwaarden. De fiscus controleert steeds strenger en zelfs ogenschijnlijk beperkte afwijkingen inzake oppervlakte, eigendomssituatie of gebruik kunnen aanzienlijke financiële gevolgen hebben.
Een voorafgaande analyse en correcte documentatie zijn dan ook geen overbodige luxe.

Onze PKF BOFIDI experten staan voor je klaar

Ons btw-team begeleidt je van de voorafgaande toetsing van je project tot volledige ondersteuning tijdens fiscale controles, zodat alles correct verloopt.

Heb je vragen of wil je begeleiding? Neem contact op met onze experten.

Dit artikel werd geschreven door Gladys Cristiaensen