De nombreux contrôles TVA sur le taux de 6 % en cas de démolition et de reconstruction

Les contrôles TVA se concentrent principalement sur les points clés suivants :

• la surface habitable
• la possession d’autres logements
• l’affectation et l’utilisation du logement
• les obligations administratives

Toute personne qui ne satisfait pas strictement à l’ensemble des conditions s’expose à une requalification au taux standard de 21 %. Cela représente un coût TVA supplémentaire de 15 %, majoré d’amendes et d’intérêts de retard. Une erreur de calcul de la surface, une propriété en nue-propriété passée inaperçue ou un changement d’affectation en cours de travaux peut suffire à faire perdre entièrement l’avantage.

Notre équipe TVA vous accompagne dans l’analyse préalable des projets, la vérification des conditions et l’assistance lors des contrôles fiscaux.

Principaux points d’attention pour le taux de 6 %

Ci-dessous, nous reprenons brièvement les principaux points d’attention.

1. Surface habitable

La surface habitable maximale est de :

• 175 m² en cas de vente par un maître d’ouvrage professionnel ;
• 200 m² en cas de maître d’ouvrage particulier.

Il s’agit exclusivement de la surface habitable, telle que les pièces de vie, la cuisine, le bureau et les chambres. Les salles de bains, couloirs, escaliers, débarras, garages et parties communes ne sont en principe pas pris en compte.

En pratique, le fisc se base souvent sur le permis d’environnement. Des discussions surgissent, par exemple, lorsqu’un espace figure comme pièce de vie sur les plans, alors que le maître d’ouvrage l’utilise comme débarras. Les greniers et caves constituent également un point d’attention : une fois isolés et aménagés, ils sont généralement considérés comme habitables.

2. Pas d’autre logement en propriété

L’acheteur ou le maître d’ouvrage particulier ne peut posséder aucun autre logement, même en nue-propriété.

Jusqu’au 30 juin 2025, les personnes mariées et les cohabitants légaux étaient considérés comme une seule entité. Si l’un des partenaires possédait un logement, l’autre perdait également le droit au taux réduit.

Depuis le 1er juillet 2025, l’évaluation se fait séparément par partenaire. Cette modification ne s’applique pas rétroactivement.

3. Affectation du logement

Le logement doit :

• être effectivement occupé comme résidence propre pendant au moins cinq ans, ou
• être mis en location pendant au moins quinze ans.

Un changement d’affectation peut avoir des conséquences importantes. Par exemple, si l’option de la mise en location a été choisie initialement, mais que le propriétaire vient ensuite occuper le logement, le fisc considère qu’il s’agit d’une nouvelle affectation. Dans ce cas, le taux de 6 % peut être révisé, sans qu’un second avantage TVA puisse être appliqué.

4. Obligations administratives et respect de la durée minimale

Le délai de cinq ou de quinze ans court jusqu’au 31 décembre de la cinquième ou de la quinzième année suivant la première mise en service.

Exemple : si le logement est mis en service le 1er octobre 2025, il faut y rester domicilié jusqu’au 31 décembre 2030.

En cas de cessation anticipée, une partie proportionnelle de l’avantage TVA doit être remboursée. Ainsi, une personne qui déménage après deux ans devra, en principe, reverser 3/5 de la différence entre 21 % et 6 %.

Par ailleurs, il reste crucial de déposer à temps les déclarations requises.

Conclusion

Le taux réduit de 6 % en cas de démolition et de reconstruction demeure fiscalement très intéressant. Toutefois, il exige un suivi rigoureux de l’ensemble des conditions formelles et administratives. Le fisc contrôle de plus en plus strictement et même des écarts en apparence limités en matière de surface, de situation de propriété ou d’utilisation peuvent entraîner des conséquences financières importantes.

Une analyse préalable et une documentation correcte ne sont donc pas un luxe superflu.

Nos experts PKF BOFIDI sont à votre disposition

Notre équipe TVA vous accompagne, depuis l’analyse préalable de votre projet jusqu’à l’assistance complète lors des contrôles fiscaux, afin que tout se déroule correctement.

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Cet article a été rédigé par Gladys Cristiaensen