Verkoop heropgebouwde woning opnieuw aan 6% btw – let op de nieuwe voorwaarden

Korte opfrissing

Met ingang van 1 januari 2024 werd een permanente regeling ingevoerd waarbij in principe enkel nog werken in onroerende staat m.b.t. afbraak en heropbouw in aanmerking kwamen voor het 6% btw-tarief in welbepaalde situaties.

Leveringen (verkopen) van nieuwe woningen na afbraak werden echter uitgesloten, evenals de toepassing van de oude tariefregeling m.b.t. de 32 centrumsteden. Voor deze laatste 2 regelingen werd echter een overgangsmaatregel voorzien t.e.m. 30 juni 2025, mits vervulling van bepaalde voorwaarden. Voor leveringen is met name vereist dat de omgevingsvergunning m.b.t. het project werd aangevraagd vóór 1 juli 2023 opdat de overgangsmaatregel van toepassing kan zijn.

Regeling voor leveringen 

Het 6% btw-tarief zal opnieuw toepasselijk zijn op de levering van een heropgebouwde woning na afbraak in de volgende situaties:

• de koper bestemt de woning als enige en eigen woning en heeft er zonder uitstel zijn domicilie. Opgelet: de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 m2
• de koper bestemt de woning voor een verhuur aan een welbepaalde instelling in het kader van het sociaal beleid. Hier geldt géén beperking inzake bewoonbare oppervlakte (!)
• de koper bestemt de woning voor een langdurende verhuur voor bewoning aan een natuurlijke persoon (voor minstens 15 jaar) die er zonder uitstel zijn domicilie heeft. Opgelet: de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 m2

Een belangrijk aandachtspunt is bijgevolg dat het gekende oppervlaktecriterium van 200 m2 naar 175m2 wordt gebracht (in de 1ste en 3e situatie hierboven), hetgeen uiteraard een verstrenging van de regeling inhoudt. Anderzijds wordt in de 2e situatie geen beperking gesteld inzake oppervlakte.

Verder beklemtonen we dat bovenstaande regeling opnieuw algemeen van toepassing zou zijn vanaf 1 juli 2025, maar door het uitblijven van de programmawet kunnen bouwpromotoren en projectontwikkelaars voorlopig nog geen verkoopfacturen met 6% btw uitreiken voor hun projecten van afbraak en heropbouw. Zij moeten (hopelijk maar even) wachten tot het licht op groen springt.
Het ogenblik waarop de omgevingsvergunning werd aangevraagd speelt geen enkele rol.

Formaliteiten

Om als koper het 6% btw-tarief te kunnen genieten, zal net zoals vroeger wel een voorafgaande verklaring moeten worden ingediend (door de verkoper, eventueel met toevoeging van een verklaring van de koper). Hopelijk verduidelijkt de btw-administratie binnenkort nog hoe deze formaliteiten exact zullen moeten worden ingevuld in een circulaire.

Inwerkingtreding

Zoals gezegd, zal de regeling in principe in werking treden vanaf 1 juli 2025 (maar het is nog te wachten op de definitieve wet en de publicatie hiervan in het Belgisch Staatsblad).
Naar alle verwachting zal de wetgeving bepalen dat het 6% tarief alleen van toepassing zal zijn op leveringen waarbij de btw opeisbaar wordt vanaf 1 juli 2025.
In het licht hiervan kan het aangeraden zijn om eventuele verkopen van woningen uit te stellen tot na de definitieve wet.
Binnenkort verwachten we hierover nog een toelichting van de btw-administratie.

Onze experten helpen je graag verder

Heb je vragen over dit of een ander onderwerp?
Neem contact op met onze experten, zij helpen je graag verder.

Dit artikel werd geschreven door Pieter van Hauwaert.