Vente de maison reconstruite à nouveau à 6% de TVA – notez les nouvelles conditions

Petit rappel

À partir du 1er janvier 2024, un régime permanent a été introduit selon lequel, en principe, seuls les travaux immobiliers relatifs à la démolition et à la reconstruction étaient éligibles au taux de TVA de 6% dans certaines situations.

Cependant, les livraisons (ventes) de nouvelles maisons après démolition ont été exclues, ainsi que l’application de l’ancien régime tarifaire concernant les 32 villes centres. Pour ces deux derniers régimes, une mesure transitoire a été prévue jusqu’au 30 juin 2025, sous réserve de certaines conditions. Pour les livraisons, il est notamment requis que le permis d’environnement relatif au projet ait été demandé avant le 1er juillet 2023 pour que la mesure transitoire soit applicable.

Régime pour les livraisons 

Le taux de TVA de 6% sera à nouveau applicable à la livraison d’une maison reconstruite après démolition dans les situations suivantes:

• L’acheteur destine la maison comme unique et propre maison et y a sans délai son domicile. Attention : la surface habitable ne doit pas dépasser 175 m2.
• L’acheteur destine la maison à une location à une institution spécifique dans le cadre de la politique sociale. Ici, il n’y a pas de limitation de la surface habitable (!).
• L’acheteur destine la maison à une location de longue durée pour habitation à une personne physique (pour au moins 15 ans) qui y a sans délai son domicile. Attention : la surface habitable ne doit pas dépasser 175 m2.

Un point important est donc que le critère de surface connu de 200 m2 est ramené à 175 m2 (dans les 1ère et 3ème situations ci-dessus), ce qui implique évidemment un renforcement du régime. D’autre part, dans la 2ème situation, aucune limitation de surface n’est imposée.

De plus, nous soulignons que l’arrangement ci-dessus s’appliquerait à nouveau généralement à partir du 1er juillet 2025, mais en raison de l’absence de la loi de programme, les promoteurs et développeurs de projets ne peuvent pas encore émettre de factures de vente avec 6% de TVA pour leurs projets de démolition et de reconstruction. Ils doivent (espérons-le brièvement) attendre que le feu vert soit donné. Le moment où le permis environnemental a été demandé ne joue aucun rôle

Formalités

Pour pouvoir bénéficier du taux de TVA de 6% en tant qu’acheteur, une déclaration préalable devra être soumise comme auparavant (par le vendeur, éventuellement avec l’ajout d’une déclaration de l’acheteur). Espérons que l’administration de la TVA clarifiera bientôt comment ces formalités devront être remplies exactement dans une circulaire.

Entrée en vigueur

Comme mentionné, l’arrangement prendrait en principe effet à partir du 1er juillet 2025 (mais il faut encore attendre la loi finale et sa publication au Moniteur belge).

Il est prévu que la législation déterminera que le taux de 6% ne s’appliquera qu’aux livraisons où la TVA devient exigible à partir du 1er juillet 2025. À la lumière de cela, il peut être conseillé de reporter toute vente de maisons jusqu’après la loi finale. Nous attendons bientôt des éclaircissements supplémentaires de l’administration de la TVA à ce sujet

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Cet article a été écrit par Pieter van Hauwaert