Verplichte waardering van de aandelen in het kader van de gunstregeling in de schenk- en erfbelasting voor de overdracht van familiale vennootschappen vanaf 01 januari 2026.

Uitsluiting residentieel vastgoed

De belangrijkste wijziging is dat de gunstregeling niet langer kan worden toegepast voor overdrachten van ‘residentieel vastgoed’ begrepen in de waarde van de aandelen.

Met residentieel vastgoed worden onroerende goederen bedoeld die hoofdzakelijk voor bewoning bestemd zijn of aangewend worden.

Residentieel vastgoed (bv. een woning) dat voor exploitatiedoeleinden gebruikt wordt is eveneens uitgesloten van het gunstregime.

Ook bouwgronden worden beschouwd als residentieel vastgoed en zijn dus uitgesloten.

Landbouwgronden, industrie- en nijverheidsgronden worden niet beschouwd als residentieel vastgoed.

Wanneer een gebouw of perceel zowel privé als zakelijk wordt gebruikt (gemengd gebruik), wordt de bestemming per kadastraal perceel, of per gedeelte hiervan, beoordeeld.

Het deel van de aandelenwaarde dat de waarde van residentieel vastgoed vertegenwoordigt binnen de familiale vennootschap komt dus niet langer in aanmerking voor het gunstregime. De uitsluiting geldt eveneens voor residentieel vastgoed in de deelnemingen van minstens 10% in een (klein)dochtervennootschap.

Die uitsluiting van residentieel vastgoed is niet van toepassing voor vastgoedvennootschappen, d.w.z. familiale vennootschappen die voldoen aan twee criteria:

• de omzet komt voor minstens 75% uit residentieel vastgoed, en
• de vennootschap heeft minstens één werknemer, uitgedrukt in voltijdse eenheden, zowel drie jaar als drie jaar na de overdracht

Voor vennootschappen die aan die twee criteria voldoen, zal het verlaagd tarief in de erfbelasting wel van toepassing zijn op de gehele waarde van de aandelen.

Verplicht waarderingsverslag

De gunstregeling zal alleen toegepast worden op de restwaarde, namelijk de totale verkoopwaarde van de aandelen van de familiale vennootschap verminderd met de waarde die overeenkomt met het aanwezige residentieel vastgoed.

Bij elke schenking of erfenis waarvoor het gunstregime wordt aangevraagd moet de waardering van de totale waarde van de aandelen en van het deel ervan dat overeenstemt met residentieel vastgoed verplicht gebeuren door een bedrijfsrevisor (die niet de commissaris is) of gecertificeerd accountant.

Dit waarderingsverslag is steeds verplicht wanneer het gunstregime wordt aangevraagd, zelfs als er geen residentieel onroerend goed aanwezig is.

Dit waarderingsverslag moet de verkoopwaarde van de aandelen van de familiale vennootschap vermelden, evenals de verkoopwaarde van elk residentieel onroerend goed waarop de vennootschap (of haar dochtervennootschappen) een zakelijk recht hebben.

Vlabel heeft verduidelijkt dat schulden die specifiek voor residentieel vastgoed zijn aangegaan, niet mogen worden afgetrokken van de verkoopwaarde van het vastgoed. (Vlabel – FAQ) In sommige gevallen kan hierdoor de waarde die niet in aanmerking komt voor het gunstregime uitstijgen boven de totale waarde van de aandelen …

Neem gerust contact met ons op voor vragen omtrent waardering van aandelen en om de impact op de overdracht van uw familiale vennootschap te bekijken.

Auteur: Frank Bloemen