Évaluation obligatoire des actions dans le cadre du régime de faveur en droits de donation et de succession pour la transmission de sociétés familiales à partir du 1er janvier 2026.

Exclusion de l’immobilier résidentiel

La principale modification est que le régime de faveur ne peut plus être appliqué aux transmissions dans la mesure où la valeur des actions comprend de « l’immobilier résidentiel ».

Par immobilier résidentiel, on entend les biens immobiliers principalement destinés à l’habitation ou utilisés à des fins d’habitation.

L’immobilier résidentiel (p. ex. une habitation) utilisé à des fins d’exploitation est également exclu du régime de faveur.

Les terrains à bâtir sont également considérés comme de l’immobilier résidentiel et sont donc exclus.

Les terres agricoles ainsi que les terrains industriels et d’activité économique ne sont pas considérés comme de l’immobilier résidentiel.

Lorsqu’un bâtiment ou une parcelle est utilisé(e) à la fois à titre privé et à titre professionnel (usage mixte), l’affectation est appréciée par parcelle cadastrale, ou par partie de celle-ci.

La partie de la valeur des actions représentant la valeur de l’immobilier résidentiel au sein de la société familiale n’entre donc plus en ligne de compte pour le régime de faveur. Cette exclusion s’applique également à l’immobilier résidentiel détenu dans des participations d’au moins 10% dans une société (petite-)filiale.

Cette exclusion de l’immobilier résidentiel ne s’applique pas aux sociétés immobilières, c.-à-d. aux sociétés familiales qui répondent à deux critères :

• au moins 75% du chiffre d’affaires provient de l’immobilier résidentiel, et
• la société compte au moins un travailleur, exprimé en équivalents temps plein, tant trois ans avant que trois ans après la transmission.

Pour les sociétés qui répondent à ces deux critères, le taux réduit en droits de succession s’appliquera à la valeur totale des actions.

Rapport d’évaluation obligatoire

Le régime de faveur ne sera appliqué qu’à la valeur résiduelle, à savoir la valeur de vente totale des actions de la société familiale diminuée de la valeur correspondant à l’immobilier résidentiel présent.

Pour chaque donation ou succession pour laquelle le régime de faveur est demandé, l’évaluation de la valeur totale des actions ainsi que de la partie correspondant à l’immobilier résidentiel doit obligatoirement être réalisée par un réviseur d’entreprises (qui n’est pas le commissaire) ou par un comptable certifié.

Ce rapport d’évaluation est toujours obligatoire lorsque le régime de faveur est demandé, même s’il n’y a aucun bien immobilier résidentiel.

Ce rapport d’évaluation doit mentionner la valeur de vente des actions de la société familiale, ainsi que la valeur de vente de chaque bien immobilier résidentiel sur lequel la société (ou ses filiales) détient un droit réel.

Vlabel a précisé que les dettes contractées spécifiquement pour de l’immobilier résidentiel ne peuvent pas être déduites de la valeur de vente de l’immeuble (Vlabel – FAQ). Dans certains cas, la valeur qui n’entre pas en ligne de compte pour le régime de faveur peut ainsi dépasser la valeur totale des actions …

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à l’évaluation des actions et afin d’examiner l’impact sur la transmission de votre société familiale.

Auteur : Frank Bloemen